학창시절 교수님을 통해 디벨로퍼라는 직무에 대해서 알게 되었고, 매력을 느껴 디벨로퍼라는 목표를 세웠습니다. 운 좋게 처음 들어간 회사에서 바로 개발사업 업무를 할 수 있었는데요. 업무 특성상 필요한 지식의 범위가 워낙 방대하다 보니, 일을 하면 할수록 배울 것들이 많아지면서 매번 스스로의 부족함을 느끼고 이를 채우기 위해 분발하고 있습니다.
네오밸류와의 만남
Q. 이원님은 네오밸류에서 어떤 커리어를 쌓아 오셨나요?
2018년, 개발사업2팀에 경력직으로 입사했습니다. 내부 조직변경으로 개발사업1팀을 거쳐 현재는 하나로 합쳐진 사업개발팀에서 근무하고 있습니다. 신규사업발굴 및 자금조달, 사업성 검토 등의 업무를 담당하고 있습니다
첫 직장은 대명레저산업(현 소노호텔&리조트)였습니다. 쏠비치 진도 프로젝트 등을 진행하면서 인허가, 대관, 사업성 검토 등 실무 경험을 쌓았습니다. 그러다 18년도에 관련 부동산 모임에서 연이 닿아 지금의 사업개발본부장인 이영재 상무님을 만나게 됐어요. 만남 이후에 네오밸류에 관해 많이 여쭤보았고, 제가 생각하는 디벨로퍼에 한 걸음 더 나아갈 수 있는 기회라고 생각해서 이직을 결심하게 되었습니다.
라이프스타일 디벨로퍼로 일 한다는 것
Q. 팀이 하는 일을 소개해주세요.
저희 팀은 신규 부지 발굴 → 시장조사 → 사업성 검토 → 사업 구조화 → 착공 및 분양 → 준공 및 정산에 이르는 전반적인 사업진행 및 관리업무를 수행합니다. 각 단계별 중요한 리스크인 소유권 확보, 인허가, 분양 및 임대에 대한 사항들을 집중적으로 검토하게 됩니다. 사업개발본부는 1본부 1팀으로 구성되어 있고, 본부원은 총 7명입니다. 프로젝트별로 1~2명씩 담당을 하고 있고, 매니저급 이상은 매주 1~2개 이상의 신규 프로젝트를 검토합니다.
현재 팀에서 진행중인 프로젝트는 크게 세 파트로 나뉩니다. 우선 주상복합 개발사업입니다. 올해 정산이 완료된 인천 주상복합 개발사업(더샵 인천 스카이타워 / 앨리웨이 인천)을 비롯하여 오산 개발사업, 용산 개발사업이 있습니다.
두번째로는 타운매니지먼트 사업의 일환으로 홍대, 성수, 익선, 한남 4건의 프로젝트가 21년 상반기에 PF를 완료하고 현재 공사 중에 있습니다.
세번째로는 신규 프로젝트 발굴입니다. 기존 수도권에서 주요 대도시로 권역을 넓히면서 다양한 데이터를 검토하고 있고 올해 1건 이상의 우량 사업지를 발굴하는 목표가 있습니다.
<개발 단계 설명>
첫번째 단계는 신규 부지 발굴 입니다. 신규 부지를 발굴을 위해 다양한 루트로 들어온 토지 정보들을 검토합니다. 크게 공공과 민간으로 나뉘는데, 우선 공공이 공급하는 토지는 LH, SH등에서 공급하는 토지입니다. 이런 부지는 보통 향후 1~2년간 공급될 토지의 개요를 공고하는 편이라 시간을 가지고 검토할 수 있고, 인허가 진행이 매우 수월하다는 장점이 있습니다. 다만 경쟁입찰로 공급하는 경우가 많다 보니 요즘처럼 경쟁이 심화된 상황에서는 입찰가도 천정부지로 올라가는 경우가 많아 신규로 낙찰 받기가 매우 어려운 상황입니다.
민간에서 공급하는 토지는 컨설팅 사, 중개법인 등 다양한 네트워크를 통해서만 정보를 얻을 수 있습니다. 저희가 하고자 하는 사업의 규모를 맞추려면 토지주가 여러 명인 경우가 대부분입니다.
이럴 경우 토지주는 거의 개인이기에 변심하여 거래가 파기 되거나, 거래 막판에 추가적인 조건을 내세우는 경우가 많아 스트레스가 높은 편입니다. 사업자 입장에서는 구역 내에 있는 토지를 전부 매입해야 하나, 일부 토지주들이 매도 의향이 없다고 하면 그 사업은 지연되거나 망가지게 되는 거라서 사전에 소유권 확보에 관한 부분에 초점을 두고 면밀하게 협의를 진행합니다.
그 다음 두번째 단계는 시장조사와 사업성 검토입니다.
앞 단계인 신규 부지에 대한 정보를 바탕으로 인허가 사항과 상품 및 규모에 대한 내용을 검토합니다. 그 후 주변 시장조사를 바탕으로 프로젝트의 사업성을 검토해보고 목표 수익률을 달성할 수 있다는 판단이 들면, 다음 단계인 사업 구조화로 넘어가게 됩니다. 다만 앞에서도 이야기했다시피 요즘처럼 과열된 시장에서는 선 반영된 토지비를 시장이 아직 받아 들이지 못한 상황이 많아 이 부분을 어떻게 해소할 것인지에 대한 고민이 많이 필요합니다. 첫번째와 두번째 단계에서 무수한 사업들이 중단 되는데요. 이 단계를 넘어서는 사업은 구조화의 단계로 가게 됩니다. 2~300개 정도를 검토하면 1개가 다음 단계로 넘어가는 것 같습니다. 이렇게 무수히 많은 사업 검토를 반복하다 보면 자연스럽게 토지비, 분양가 등의 데이터가 체화되는 효과가 있어서 검토의 속도는 점점 빨라지게 됩니다.
세번째 단계는 사업 구조화 입니다.
최근 사업 발굴 시 초점을 두는 것은 레버리지를 효과를 높여 수익률을 극대화하는 것입니다.
한정된 자기자본으로 다양한 사업을 진행해야 하고 또 수익도 극대화할 필요가 있습니다. 이에 따라 시장의 다양한 증권사 및 운용사들과 협업을 통해 금융구조를 기획하고 이를 바탕으로 사업성을 높이는 작업을 하게 됩니다. 이 단계에서는 두번째 단계에서 만들었던 데이터들을 바탕으로 관련 참여 기관들을 설득하는 작업을 하고, 참여 기관 승인이 나면 수백페이지의 문서를 검토하고 각 사의 의견을 반영하는 일을 하게 됩니다. 이때 작업하는 문서를 통칭 ‘바이블’이라고 합니다. 금융주관사와 법무법인, 대주로 참여하는 기관들과 당사의 의견들을 조율하고 이를 문서화 하는 작업입니다.
사업개발본부에서 이러한 단계를 진행되는 동안 상품개발본부에서 상품에 대해서 한층 더 깊게 고민하면서 인허가를 완료합니다.
인허가가 마무리 되면 사업은 착공 및 분양을 통해 본 궤도에 오르게 됩니다. 착공 후에는 공사 관리에 관한 사항은 상품개발팀에서 담당을 하고 분양에 관한 사항은 사업개발팀에서 담당을 하게 됩니다. 세부적으로 상품에 대한 광고업체 선정, 분양대행사 선정 및 관리, 모델하우스 운영관리 등의 업무를 하게 됩니다. 이때부터는 수분양자를 대상으로 하는 업무가 추가되기 때문에 공사 중후반부에는 민원 관련 전화만 수십 통을 받느라 하루가 없어지는 경우가 비일비재합니다. 정신적으로 스트레스가 극심해지는 단계이기도 합니다.
마지막 단계인 준공 및 정산입니다. 성공적인 준공 이후, 수분양자들의 잔금 수납을 위해 다방면으로 은행들과 협업하여 지원을 합니다. 마지막 잔금까지 이상없이 들어와야 사업이 정상적으로 마무리 되는 거라 정산 시까지 긴장을 늦출 수 없습니다. 잔금 수납이 궤도에 오르면 PF 대출금 상환 완료하고, 시공사 공사비 지급까지 완료되면 하나의 사업이 마무리가 됩니다.
Q. 이원님의 업무는 무엇인가요?
제가 주로 담당하는 프로젝트는 오산, 용산, 한남동 프로젝트와 신규사업 발굴입니다.
디테일한 업무는 각 프로젝트마다 앞서 말씀드린 단계별로 진행하고 있으니 참고해주세요.
팀의 팀장으로서는 저도 아직 배울게 많은 팀장이라 팀원들과 정보를 공유하고 계속 배우면서 성장해 나가고 있습니다.
Q.라이프스타일 디벨로퍼로 일하는 것의 장단점은 무엇인가요?
무조건적인 장점이나 단점보다는 양면성이 있다고 생각합니다.
우선은 시장에서 스스로의 가치를 평가받는다는 것입니다. 시장에서 다른 개발사업을 진행하는 플레이어들이 비교 대상이라고 생각할 수 있습니다. 시장에서 경쟁하기 때문에 끝없이 노력하지 않으면 도태된다는 생각을 바탕으로 시장의 움직임을 항상 체크를 하고 있습니다. 이런 스트레스는 성장의 원동력이 되고 있습니다. 사회 초년생때는 워라밸을 중요시 했는데, 어느 순간부터 ‘work is life’가 된 저를 되돌아 보면 새삼스럽습니다.
두번째는 다양한 네트워크를 쌓을 수 있습니다. 이는 Deal을 하면서 일정 부분 만들어지는 것도 있지만 한계가 있습니다. 결국 본인이 노력해서 업무 외 시간을 활용하여 다양한 전문가들을 만나야 합니다. 이를 통해 네트워크를 쌓으면서 협업을 통해 더 정확한 사업 검토를 할 수 있습니다.
현재는 코로나 상황으로 외부 미팅이 많이 줄었지만, 보통 주에 2~3회 많으면 4회까지 저녁 약속이 있어 체력적으로 부담이 되는 경우가 있습니다. 이를 대비해 주니어 때부터 운동 등 자기 관리를 통해 체력관리를 잘 해놓는 게 도움이 될 것 같습니다.
세번째는 강한 스트레스 상황에 놓인다는 것입니다. 기본적으로 몇 백억에서 몇 천억이 움직이는 사업들을 검토하기 때문에 한번의 실수가 돌이킬 수 없는 상황을 만들 수 있습니다. 실수는 절대 안 된다는 생각에 단계 별 클로징 전까지는 잠을 설치는 경우가 종종 있습니다. 하지만 강한 스트레스 상황에 놓이는 걸 반복하면서 멘탈도 강해지고, 좀 더 꼼꼼해지고 성장도 빨라지는 효과가 있습니다.
다방면의 역량이 필요하다고 생각합니다.
일단 이론적인 부분에서는 건축설계, 시공, 도시, 부동산, 세무, 회계 등의 내용을 준 전문가 수준으로 알아야 파트너들과 원활하게 대화가 되고 사업을 발전시켜 나갈 수 있습니다.
세부 역량으로는 스트레스에 내성(업무 및 민원)과 자기 발전에 대한 욕구, 다양한 파트너들과 협업할 수 있는 친화력과 사회성이 필요합니다.
Q. 그 역량을 어떻게 갖출 수 있나요?
현재 자신의 또래 혹은 내가 멘토로 삼고있는 사람들이 시장에서 어떻게 일하는지를 보면 확 와 닿습니다. 주변 IB나 PE쪽에 종사하는 또래를 보면 진짜 무시무시할 만큼의 업무량과 성과를 보이는 분들이 있습니다. 그런 분들을 보면서 끊임없이 자극을 받고 노력해야 합니다. 또한 모임이나 스터디를 통해 또래 다른 플레이어들을 만나고 이들과 관계를 잘 쌓아가다 보면, 좋은 기회가 찾아오게 된다고 생각합니다. 이론 공부는 팀 주니어에게도 권하고 있고, 목표를 명확하게 하기 위해 자격증을 취득하라고 이야기합니다. 관련 자격증으로는 공인중개사 자격증과 투자자산운용사 등이 있습니다. 두 자격증을 취득하면, 전반적인 이론은 습득한 걸로 보고 이를 바탕으로 실무를 하면서 무수한 이론적인 파편들을 빠른 시간 안에 체계화 시킬 수 있다고 생각합니다.
역량은 물론 인성이 갖춰진 분과 같이 일하고 싶습니다. 역량은 충분히 일을 통해 배울 수도, 멘토를 통해 배울 수도 있습니다. 그 보다도 중요한 것은 일과 사람에 대한 태도라고 생각합니다. 일을 진행해나가는 과정에서 상대방을 존중하고 배려하는 태도를 갖춘 동료를 선호합니다.
나의 라이프스타일
할 일은 많은데 시간은 한정되어 있으니, 남들보다 조금 빠르게 아침을 시작하는 편입니다.
진행중인 프로젝트가 있을 때는 8시에 출근합니다. 저녁엔 외부 손님들과 저녁 약속이 많아서 일할 시간을 확보하려면 아침을 잘 보내야 합니다.
출근해서는 간략하게 주요 뉴스들 체크하고, 진행 중인 프로젝트들의 체크리스트를 점검합니다. 루틴 업무 외에도 갑자기 대응해야하는 업무들이 많지만, 사전에 흐름을 읽고 미리미리 자료 업데이트를 해 놓으려고 노력하고 있습니다.
업무 특성상 주도적으로 진행해야 하는 부분이 많아, 효율적이면서도 빠짐없이 일을 챙기려고 노력하는 편입니다. 클로징이 거의 다가왔을 때는 파트너 검토 의견을 받아야 최종적으로 마무리되기 때문에 밤늦게까지 일하는 경우도 종종 있습니다.
Q. 이원님은 어떤 라이프스타일을 가지고 계신가요?
20대 후반에서 30대 초반까지는 평일에는 거의 술을 안 마시고 퇴근하면 운동을 하면서 생각 정리하고 스트레스를 풀곤 했습니다. 술은 딱 주말에만 마셨고요.
요즘엔 완전 반대에요. 평일에 약속이 많다 보니 술도 많이 마시게 되는데 주말에는 가능하면 술을 안 마시고 쉬는 편이에요. 평일에 못한 운동도 챙겨서 하려고 노력하는 편이고요.
우리가 그리는 도시의 미래
Q. 이원님이 생각하는 지속 가능한 도시란 어떤 모습일까요?
지속 가능한 도시는 머무는 사람들이 행복한 곳이어야 한다고 생각합니다. 그래서 그 도시에서 정을 가지고 오랜 시간을 보낼 수 있고, 다양한 추억을 쌓으면서 로컬 커뮤니티가 발전된다고 생각합니다. 이러한 상품을 만들어야 한다는 생각에 초기 기획단계부터 end-user의 편익을 고려하고 있습니다.
나에게 라이프스타일 디벨로퍼는 고객들의
WANTS & NEEDS를 찾고 제안하는 사람이다!
좋은 제안을 하기 위해 다방면에 관심을 가지고 업무과 관련지어 생각하는 습관을 키우면서
심도 있는 고민을 하고 있습니다.
부동산개발
[ 도시에서 새로운 기회를 발굴하는 일 ]
– 신규 부지의 개발 여건을 분석해 사업성을 검토합니다.
– 개발 방향을 검토해 적절한 개발 전략을 수립합니다.
– 증권사, 운용사와의 협업을 통해 금융구조를 기획하고 사업 자금을 조달합니다.
– 개발된 상품을 분양하고, 입주까지 수분양자를 관리합니다.
– 보유자산에 대해 매각 등 유동화 전략을 수립하고 실행합니다.